Ränteskillnadsersättning

Vad är ränteskillnadsersättning?

Enligt Finansinspektionen (FI) är ränteskillnadsersättning (räntekompensation) en avgift långivare har rätt att ta ut vid förtidsinlösen av bundna lån (1). Syftet med avgiften är att täcka den förlust i ränteskillnad som kan uppstå för långivare om ett lån betalas av innan räntebindningstiden gått ut (2).

Exempel på när ränteskillnadsersättning kan behöva betalas

Ett exempel på ett scenario när ränteskillnadsersättning kan behöva betalas är om en låntagare bundit räntan på sitt lån fram till den 31 mars 2024, men betalar av lånet den 1 januari år 2024, det vill säga innan den 31 mars 2024. Låntagaren kan då behöva betala ränteskillnadsersättning för perioden 1 januari till 31 mars 2024.

När får långivare ta ut ränteskillnadsersättning?

Enligt konsumentkreditlagen får långivare ta ut ränteskillnadsersättning om en låntagare betalar extra på eller löser ett lån med bunden ränta i förtid. Det förutsätter dock att förbehåll om ränteskillnadsersättning gjorts i låneavtalet i en utsträckning som överensstämmer med god kreditgivningssed. (3).

För att en långivare ska följa konsumentkreditlagens krav på god kreditgivningssed krävs att långivaren agerar på ett ansvarsfullt och etiskt sätt vid utlåning. Det innefattar bland annat att långivaren ska erbjuda rimliga lånevillkor och informera låntagare om dessa på ett tydligt och lämpligt sätt (4). Att förklara lånevillkoren på ett rimligt och tydligt sätt inkluderar att informera om hur en eventuell ränteskillnadsersättning beräknas och när den kan tas ut.

Måste ränteskillnadsersättning tas ut vid förtidsinlösen av bundna lån?

Nej, långivare måste inte ta ut ränteskillnadsersättning vid förtidsinlösen av bundna lån. Att ta ut ränteskillnadsersättning är ingen lagstadgad skyldighet och långivare kan själva välja huruvida de vill ta ut ränteskillnadsersättning vid förtidsinlösen av lån med bundna räntor.

Så fungerar ränteskillnadsersättning för olika lån

Om ränteskillnadsersättning utgår, och vad avgiften blir, beror på vilken typ av lån som betalas av i förtid. Reglerna för ränteskillnadsersättning ser olika ut för bostadskrediter (bolån), kontokrediter och övriga konsumentkrediter som till exempel privatlån, billån och SMS lån (snabblån).

Vilken typ av lån som förtidsinlöses är således avgörande för om ränteskillnadsersättning utgår och i sådana fall hur ränteskillnadsavgiften beräknas.

Ränteskillnadsersättning för kontokrediter

Enligt Konsumentkreditlagen får långivare inte ta ut ränteskillnadsersättning för utestående skulder på kontokrediter som betalas av i förtid (5). En kontokredit är ett låneavtal som innebär en fortlöpande rätt att utnyttja ett kreditutrymme, liksom ett kreditkort, i regel utan fast återbetalningsplan.

Det belopp som ska återbetalas varje månad för en kontokredit baseras i normala fall på låntagarens utestående skuld. Låntagaren väljer sedan om denne vill betala det lägsta möjliga beloppet eller ett högre belopp. Läs mer: så fungerar kontokrediter

Ränteskillnadsersättning för övriga konsumentkrediter

Enligt konsumentkreditlagen kan ränteskillnadsersättning utgå för konsumentkrediter, till exempel blancolån som privatlån, billån eller SMS lån (snabblån), om det finns villkorat i lånens avtal (6). Ränteskillnadsersättning kan dock bara utgå vid förtidsinlösen av konsumentkrediter med bunden ränta.

I praktiken är det ovanligt att långivare tar ut ränteskillnadsersättning vid förtidsinlösen av konsumentkrediter. Orsaken till det är att nästan alla konsumentkrediter har rörlig ränta. Av de 69 privatlån och SMS lån Credwise känner till utgår ränteskillnadsersättning endast för 1 stycken av dem vid förtidsinlösen.

Ränteskillnadsersättning för konsumentkrediter är oberoende av marknads- och styrräntor

Ränteskillnadsersättning för konsumentkrediter, till exempel blancolån som privatlån, billån eller SMS lån (snabblån), är oberoende av marknads- och styrräntor. Det innebär till exempel att en potentiell ränteskillnadsavgift vid förtidsinlösen av ett blancolån med fast ränta inte påverkas av en eventuell upp- eller nedgång i Riksbankens styrränta eller i statsräntan sedan lånet tecknades.

Kostnad för att lösa en konsumentkredit i förtid

Ränteskillnadsersättningen för en konsumentkredit, till exempel ett privatlån, billån eller SMS lån (snabblån), får enligt konsumentkreditlagen högst motsvara en procent av det förtidsbetalade lånebeloppet. Om mindre än ett år av löptiden återstår får ränteskillnadsavgiften som mest motsvara en halv procent av det förtidsbetalade beloppet (7).

Ränteskillnadsersättningen för en konsumentkredit får dock inte överstiga det belopp som skulle betalats i ränta under lånets återstående löptid, enligt konsumentkreditlagen (8).

Exempel på kostnad för att lösa ett bundet blancolån i förtid

Tabell 1 visar ett exempel på kostnaden för att betala av ett bundet blancolån tolv respektive sex månader i förtid. Lånet i exemplet har ett kvarstående lånebelopp på 100 000 kronor och en ränta på 10 procent.

Tabell 1 visar att låntagaren får betala maximalt 1 000 respektive 500 kronor i ränteskillnadsersättning om denne betalar av lånet tolv respektive sex månader innan räntebindningstiden går ut.

Ränteskillnadsersättning för lån mellan privatpersoner

Det utgår endast ränteskillnadsersättning för att lösa ett lån mellan privatpersoner om parterna har avtalat om det. Det är endast lån från näringsidkare (företag, till exempel banker) till konsumenter (privatpersoner) som omfattas av konsumentkreditlagen där de flesta regler för ränteskillnadsersättning regleras.

Se mer: lån mellan privatpersoner

Ränteskillnadsersättning för bostadskrediter (bolån)

Enligt konsumentkreditlagen får ränteskillnadsersättning endast utgå vid förtidsbetalning av en bostadskredit (ett bolån) om lånet har bunden (fast) ränta, en löptid på mer än tre månader (9), och om det gjorts förbehåll om ränteskillnadsersättning i låneavtalet (10). För bolån med rörlig ränta utgår ingen ränteskillnadsersättning vid förtidslösen.

Enligt Finansinspektionen tas en jämförelseränta fram för att bestämma om ränteskillnadsersättning ska betalas för ett bolån, och för att avgöra hur hög den eventuella avgiften blir (11). Enligt Finansinspektionens allmänna råd om krediter i konsumentförhållanden ska jämförelseräntan vara baserad på en uppskattning av dagsaktuella räntor på bostadsobligationer (12).

Bostadsobligationer är enligt Sveriges Riksbank lån som ges ut av bostadsinstitut, det vill säga företag som ger ut bostadslån (13). Det går inte att beräkna en framtida ränteskillnadsersättning eftersom uträkningen baseras på dagsaktuella räntor. En eventuell ränteskillnadsavgift vid förtidsinlösen av ett bolån ändras således från dag till dag utifrån ränteläget. Om jämförelseräntan är högre, eller lika med, räntan på ett bundet bolån, plus en procentenhet, betalar låntagare ingen ränteskillnadsersättning. Anledningen till det är att det i sådant fall inte finns en negativ ränteskillnad att kompensera långivaren för.

Vad kostar det att lösa ett bundet bolån i förtid?

Det kostar endast att lösa en bunden bostadskredit (ett bolån med fast ränta) i förtid om jämförelseräntan, med ett tillägg på en procentenhet, överstiger räntan på bolånet, enligt konsumentkreditlagen (14). Ju större skillnaden är mellan jämförelseräntan, plus tillägget på en procentenhet, och räntan på bolånet, desto högre blir kostnaden.

Vad som påverkar kostnaden för att lösa bundna bolån i förtid

Sex faktorer som påverkar kostnaden för att lösa ett bundet bolån i förtid är:

• Uppskattad ränta på bostadsobligationer. Ju högre den uppskattade räntan på bostadsobligationer är, desto mindre får låntagare betala i ränteskillnadsersättning, och vice versa. Om den uppskattade räntan på bostadsobligationer ökar blir även jämförelseräntan högre. En eventuell ränteskillnadsersättning vid förtidsinlösen blir lägre ju högre jämförelseräntan är.
• Uppskattad ränta på statspapper. Ju högre räntan på statspapper med samma löptid som den återstående löptiden på den bostadskredit som ska återbetalas är, desto högre blir jämförelseräntan, och vice versa. Om ränteskillnadsersättning vid förtidsinlösen ska betalas, blir den mindre ju högre jämförelseräntan är.
• Bolånets bindningstid. Ränteskillnadsersättning utgår endast vid förtidsinlösen av lån med bunden ränta med en löptid över tre månader (15).
• Bolånets ränta. Ju högre ränta det är på ett bolån som ska förtidsinlösas, desto mer får låntagaren betala i ränteskillnadsersättning, och vice versa. Om jämförelseräntan är densamma eller högre än räntan på det bolån som ska förtidslösas utgår ingen ränteskillnadsersättning.
• Det belopp som betalas i förtid på bolånet. Ju större belopp som betalas i förtid på ett bolån, desto högre blir en eventuell ränteskillnadsersättning vid förtidsinlösen av lånet. Orsaken till det är att ju mer som återbetalas, desto mer förlorar långivaren i framtida ränteintäkt, vid en negativ ränteskillnad.
• Amorteringstakten på bolånet. Ju mer som planeras att amorteras på ett bolån, desto mindre blir en eventuell ränteskillnadsersättning vid förtidsinlösen av lånet, och vice versa. Orsaken till det är att lånebeloppet, och därmed den framtida räntekostnaden, minskar vid varje amortering på ett lån. Ju mindre den återstående skulden är, desto mindre blir den potentiella ränteskillnadsersättningen.

Är ränteskillnadsersättning avdragsgill?

Ja, kostnaden för ränteskillnadsersättning är avdragsgill och ska enligt Skatteverket deklareras för ränteavdrag (16). En låntagare bör dock kontrollera att betald ränteskillnadsersättning står med i självdeklarationen eftersom den ibland kan behöva fyllas i manuellt av låntagaren.

Se mer: ränteskillnadsersättning är en avdragsgill räntekostnad

Så deklareras betald ränteskillnadsersättning

Det enklaste sättet för en låntagare att deklarera betald ränteskillnadsersättning är att:

1. Gå in på Skatteverkets hemsida. Symbolen för inloggning är placerad högst upp i det högra hörnet på startsidan.
2. Logga in med BankID. Det går även att logga in med Freja eID+, AB Svenska Pass eller Foreign eID.
3. Gå till sidan för inkomstdeklaration. Ränteskillnadsersättning redovisas under “kapital” tillsammans med övriga betalda räntor.
4. Kontrollera att ränteskillnadsersättning står med i inkomstdeklarationen. Om betald ränteskillnadsersättning inte står med, eller om det angivna beloppet inte stämmer, ska låntagaren fylla i det korrekta beloppet manuellt under “kapital”. Därefter bör eventuella genomförda ändringar kommenteras under “övriga upplysningar”.

Det går även att deklarera betald ränteskillnadsersättning via telefon. För att genomföra deklarationen över telefon krävs tillgång till ett nummer och en personlig kod. Numret och den personliga koden tillhandahålls tillsammans med deklarationsdokumenten som mottas via fysisk post.

Tillfällen när ränteskillnadsersättning kan behöva betalas

Om ränteskillnadsersättning utgår för att lösa ett lån i förtid beror främst på om lånet har bunden eller rörlig ränta och vilken typ av lån som avses. Ränteskillnadsersättning kan till exempel utgå vid flytt av ett bundet bolån, vid försäljning av en bostad med bundna bolån eller vid förlängning av ett bundet lån i förtid.

Ränteskillnadsersättning för rörliga lån

För lån med rörlig ränta avsedda för bostadsköp (rörliga bolån) utgår ingen ränteskillnadsersättning för att betala av på eller lösa dem i förtid (17). Det som kallas för “rörlig bolåneränta” är i praktiken oftast en bunden bolåneränta med en räntebindningstid på maximalt tre månader (18). Helt rörlig ränta erbjuds numera sällan för bolån.

Ränteskillnadsersättning vid förlängning av bundna lån i förtid

Om en låntagare väljer att förlänga ett bundet lån i förtid, innan lånets befintliga räntebindningstid går ut, kan ränteskillnadsersättning utgå. Då löses det befintliga lånet först, innan lånets löptid förlängs, varpå ränteskillnadsersättning kan utgå. Ränteskillnadsersättningen ska avse den räntekostnad som låntagaren skulle ha betalat fram till lånets ordinarie räntebindningstid skulle gått ut.

Vid förlängning av ett bundet bolån i förtid beräknas en eventuell ränteskillnadsersättning på samma sätt som vid förtidsinlösen av bolån.

Ränteskillnadsersättning vid flytt av bundet bolån

Om en låntagare flyttar ett bundet bolån till en annan långivare kan ränteskillnadsersättning utgå beroende på räntesituationen. Ränteskillnadsersättningen beräknas då på samma sätt som vid förtidsinlösen av bolån. För ett bolån med rörlig ränta som flyttas till en annan långivare utgår däremot ingen ränteskillnadsersättning.

Ränteskillnadsersättning vid försäljning av bostad

Ränteskillnadsersättning vid försäljning av en bostad kan utgå om bolånet har bunden ränta och betalas av i förtid. Ränteskillnadsersättningen beräknas då på samma sätt som vid förtidsinlösen av bolån. Om en långivare gör ett pantbyte, det vill säga flyttar över ett befintligt bolån till en ny bostad, utgår däremot ingen ränteskillnadsersättning.

Huruvida en långivare går med på ett pantbyte beror bland annat på om bytet avser samma typ av säkerhet. Det är till exempel ovanligt att långivare tillåter ett pantbyte från en villa till en bostadsrätt.

Går det att undvika ränteskillnadsersättning?

Ja, det går att undvika ränteskillnadsersättning, till exempel genom att flytta över ett befintligt bolån till en ny bostad eller genom att förhandla bort den. En låntagare som planerar att utöka eller ta ett nytt lån hos samma långivare, kan ha ett bra förhandlingsläge för att slippa ränteskillnadsersättning.

Det går även att undvika ränteskillnadsersättning genom att förtidslösa ett bundet bolån vid ett tillfälle då jämförelseräntan, plus en procentenhet, överstiger räntan på

bolånet.

Att ta ut ränteskillnadsersättning är ingen lagstadgad skyldighet. Långivare kan således välja huruvida de vill ta ut ränteskillnadsersättning för bundna lån. Huruvida ränteskillnadsersättning utgår vid förtidsinlösen kan även variera från fall till fall.

Så räknas ränteskillnadsersättning ut för bolån

Ränteskillnadsersättning för ett bolån som ska betalas av i förtid beräknas genom att:

1. Alla villkor för bolånet som ska lösas tas fram. De faktorer som krävs för att räkna ut ränteskillnadsersättning är ett bolåns kvarvarande lånebelopp alternativt det belopp som återbetalas i förtid, lånets räntesats, när bindningstiden för lånet går ut, vilket datum lånet ska lösas, hur mycket som amorteras på lånet per månad och om lånet tecknades innan eller efter den 1 juli år 2014.
2. Långivaren beräknar en jämförelseränta. Jämförelseräntan ska enligt konsumentkreditlagen beräknas utifrån en uppskattning av dagsaktuella räntor på bostadsobligationer med samma återstående löptid som det bolån som förtidsbetalas, med ett tillägg på en procentenhet (19).
3. Jämförelseräntan jämförs med räntan på bolånet. Om jämförelseräntan plus en procentenhet är lägre än räntan på det bolån som ska förtidsinlösas kan ränteskillnadsersättning utgå, annars inte.
4. Nuvärdet av alla framtida betalningar beräknas. Nuvärdet på ett bolåns framtida betalningar avser enligt Finansinspektionen nuvärdet på de räntor, amorteringar och avgifter låntagaren skulle betalat fram till och med räntebindningstidens slut (20).
5. Nuvärdet av kapitalskulden vid räntebindningstidens slut beräknas. Enligt Finansinspektionen ska den kapitalskuld en låntagare skulle haft vid räntebindningstidens slut, om denne inte skulle ha förtidsinlöst sitt bolån, räknas om till ett nuvärde (21).
6. Skillnaden mellan nuvärdet av alla framtida betalningar och nuvärdet av kapitalskulden vid räntebindningstidens slut utgör ränteskillnadsersättningen. Den ränteskillnadsersättning som utgår för att lösa ett bolån i förtid utgörs enligt Finansinspektionen av skillnaden mellan det framräknade nuvärdet av alla framtida betalningar och nuvärdet av kapitalskulden på förbetalningsdagen (22).

Exempel: beräkning som visar när ränteskillnadsersättning utgår

Ett exempel på en beräkning som visar när ränteskillnadsersättning utgår är:

• Lösendag: 2023-09-01
• Kvarvarande skuld: 2 000 000 kronor
• Amortering på bolånet som förtidsbetalas: 1 667 kronor
• Ränta på bolånet som förtidsbetalas: 6 procent
• Jämförelseränta vid datum för inlösen: 5,247 procent
• Lånets bindningstid upphör: 2024-08-29
• Tidpunkt för räntebindning: Efter 2014-07-01, de nya reglerna tillämpas.
• Övriga avtalsvillkor: Månadsvis betalning av ränta och amortering.
• Ränteskillnadsersättning: För att lösa lånet 2023-09-01 utgår en ränteskillnadsersättning på 16 858 kronor. Ränteskillnadsersättning utgår på grund av att jämförelseräntan (5,247 procent) är lägre än bolåneräntan (6 procent).

Exempel: beräkning som visar när ränteskillnadsersättning inte utgår

Ett exempel på en beräkning som visar när ränteskillnadsersättning inte utgår är:

• Lösendag: 2023-09-01
• Kvarvarande skuld: 2 000 000 kronor
• Amortering på bolånet som förtidsbetalas: 1 667 kronor
• Ränta på bolånet som förtidsbetalas: 5 procent
• Jämförelseränta vid datum för inlösen: 5,247 procent
• Lånets bindningstid upphör: 2024-08-29
• Tidpunkt för räntebindning: Efter 2014-07-01, de nya reglerna tillämpas.
• Övriga avtalsvillkor: Månadsvis betalning av ränta och amortering.
• Ränteskillnadsersättning: För att lösa lånet 2023-09-01 utgår ingen ränteskillnadsersättning (0 kronor). Ränteskillnadsersättning utgår inte eftersom jämförelseräntan (5,247 procent) är högre än bolåneräntan (5 procent).

Så beräknas jämförelseränta

Enligt Konsumentkreditlagen ska jämförelseräntan beräknas utifrån dagsaktuella räntor på bostadsobligationer med samma återstående löptid som det bolån som förtidsbetalas, med ett tillägg på en procentenhet (23). Beräkningen utgår i praktiken inte utifrån faktiska räntor på bostadsobligationer, utan utifrån en uppskattning av vad dessa skulle kunna vara vid varje given löptid.

Enligt Finansinspektionen består formeln för att uppskatta räntan på bostadsobligationer med en viss löptid av räntan på statspapper plus bospreaden för samma löptid (24). Räntan på statspapper bör enligt Finansinspektionen omvandlas till en årseffektiv ränta, om den inte redan är angiven som en sådan, vid beräkning av jämförelseräntan (25).

Så uppskattas ränta på bostadsobligationer vid beräkning av jämförelseränta

Enligt Finansinspektionens allmänna råd om krediter i konsumentförhållanden bör långivare utgå från räntan på statspapper (lån med svenska staten som låntagare) med en löptid eller förfallotid som motsvarar den förtidslösta kreditens återstående räntebindningstid vid uppskattning av räntan på bostadsobligationer (26). Därefter adderas bospreaden för samma löptid som krediten, det vill säga skillnaden mellan den uppskattade räntan på statspapper och den uppskattade räntan bostadsobligationer (27).

Räntan på statspapper, som anses vara en “riskfri ränta”, tillsammans med den så kallade bospreaden som tillägg, utgör enligt Finansinspektionen ett teoretiskt uppskattat värde på bostadsobligationer (28). Orsaken till att Finansinspektionen valt att uppskatta räntan på bostadsobligationer genom att räkna ut bospread är att det inte finns en enskild bostadsobligation att utgå från. Det beror på att det kan finnas flera bostadsobligationer med samma löptid, men med olika räntor. Därför bör istället ett genomsnitt av bostadsobligationsräntan användas, vilket görs med hjälp av bospreaden, vid beräkningen för att ge en mer rättvis bild (29).

Två exempel på statspapper är statsskuldväxlar och statsobligationer, som ges ut av Riksbanken. Riksbanken definierar statsskuldväxlar som lån med en löptid på normalt sett en till tolv månader som ges ut för att finansiera kortsiktiga statsskulder (30). En statsobligation är ett samlingsbegrepp för de lån som ges ut av Riksbanken i syfte att finansiera medel- och långsiktiga statsskulder. Statsobligationer har löptider på över tolv månader (31).

Första steget i att ta fram jämförelseräntan: uppskatta statsräntan

Det första steget i att ta fram en jämförelseränta är enligt Finansinspektionen att uppskatta statsräntan (räntan för statspapper) för samma återstående löptid som det förtidslösta lånets återstående räntebindningstid. Uträkningen görs utifrån den aktuella räntan på statsskuldväxlar eller statsobligationer med en löptid som motsvarar lånets återstående räntebindningstid. (32) Har till exempel lånet som ska förtidsbetalas en återstående löptid på tre år, uppskattas statsräntan utifrån statspapper med tre års löptid.

Vid avsaknad av statspapper med en löptid eller förfallotid som motsvarar kreditens återstående räntebindningstid bör långivare enligt Finansinspektionen använda en linjär interpolering (en matematisk metod för att uppskatta värdet mellan flera kända punkter) av de två statspapper med löptid eller förfallotid närmast före och närmast efter kreditens räntebindningstid (33). På så sätt erhålls en teoretisk statsränta för lånets återstående löptid (34).

Om den återstående löptiden för ett bolån som ska förtidsbetalas är fem år, och de statspapper med en löptid närmast före och närmast efter bolånets räntebindingstid är sex respektive fyra år, görs uppskattningen med hjälp av linjär interpolering för statspappersräntorna mellan dessa punkter.

Om även sådana statspapper saknas, det vill säga två statspapper med löptid eller förfallotid före och efter kreditens räntebindningstid, bör långivare använda det statspapper med löptid eller förfallotid närmast före eller närmast efter kreditens återstående räntebindningstid (35). Om till exempel den återstående löptiden för ett bolån som ska förtidsbetalas är tio år, och det inte finns något statspapper att tillgå med en löptid som är längre än tio år, används det statspapper med den löptid som är närmast tio år för att uppskatta räntan.

Enligt Finansinspektionen bör den officiellt publicerade räntan på statspapper omvandlas till en årseffektiv ränta, om den inte redan är angiven som en sådan, när jämförelseräntan beräknas (36).

Andra steget i att ta fram jämförelseräntan: uppskatta bospreaden

Enligt Finansinspektionen är det andra steget i att ta fram en jämförelseränta att räkna ut den bospread (skillnad i ränta mellan bostadsobligationer och statspapper med samma löptid) som generellt gäller för bostadsobligationer med en löptid som motsvarar lånets återstående räntebindningstid (37). Om till exempel ett bundet bolån med en återstående löptid på fem år ska förtidsbetalas, beräknas ränteskillnadsersättningen utifrån bospreaden på fem års löptid.

Bospread beräknas genom att uppskatta skillnaden mellan den uppskattade räntan på statspapper och räntan på bostadsobligationer vid varje specifik löptid. Det görs genom att beräkna skillnaden mellan räntan på statspapper med en viss löptid och räntan på tillgängliga bostadsobligationer med samma löptid, för löptider upp till sju år. För att beräkna bospread vid löptider som överstiger sju år används enligt Finansinspektionen det uppskattade värdet på bospreader för sju år (38).

Utifrån alla mätvärden på bospreader för olika löptider skapas sedan en linjär formel (B = a + b x T) baserad på minsta kvadrat-metoden för att uppskatta vad bospreaden är för olika löptider (39). Minsta kvadrat-metoden är en matematisk metod som används för att minimera felet i en funktion som ska efterlikna och anpassas utifrån observerade mätvärden. I det här fallet används minsta kvadrat-metoden för att den linjära formel som uppskattar bospreaden för olika löptider ska vara så lik de faktiska mätvärdena som möjligt, med minimal felmarginal.

Orsaken till att bospreaden uppskattas som en linjär funktion är att det finns för få bostadsobligationer att utgå från för att göra en uppskattning för varje specifik löptid. Uppskattningen av bospreaden är alltså linjär, till skillnad från uppskattningen av statsräntan, som uppskattas för varje given löptid.

Vilka bostadsobligationer som ska ingå i beräkningen av bospread

Enligt Finansinspektionen är de bostadsobligationer som ska ingå i beräkningen för att uppskatta bospread de som

• är utgivna i svenska kronor
• omfattas av avtal mellan utgivare av bostadsobligationer och marknadsgaranter (individ eller organisation som åtagit sig risken att ha ett värdepapper och låta investerare handla med värdepappret) som avser handel på sekundärmarknaden
• har ett utestående belopp på minst tre miljarder kronor
• har en löptid som understiger sju år. (40)

En gång per kvartal publicerar Svenska Bankföreningen en lista över bostadsobligationer som långivare kan utgå ifrån för att beräkna bospread (41).

Tredje steget i att ta fram jämförelseräntan: addera statsräntan med bospreaden och en procentenhet

Det tredje steget går ut på att addera den uppskattade statsräntan som räknats ut i det första steget med den uppskattade bospreaden som räknats ut i det andra steget, med ett tillägg på en procentenhet. Resultatet av beräkningen utgör jämförelseräntan som en årseffektiv ränta, enligt Finansinspektionen (42).

Så beräknas nuvärdet av framtida betalningar

En nuvärdesberäkning används för att bestämma värdet av en framtida betalning i dagens penningvärde, det vill säga hur mycket en framtida betalning är värd idag. Nuvärdet av ett framtida belopp beräknas genom att diskontera beloppet med den diskonteringsränta som gäller från dagens datum fram till datumet för betalningen. Den diskonteringsränta som används är i regel den ränta som vid dagens datum anses vara den riskfria räntesatsen.

Om till exempel en betalning på 102 kronor ska genomföras om ett års tid, och den riskfria räntan vid dagens datum är två procent, blir nuvärdet av betalningen 100 kronor (100 / 1,02 = 100). Diskonteringsräntan i exemplet är två procent.

Enligt Finansinspektionens allmänna råd om krediter i konsumentförhållanden ska nuvärdesberäkningen av framtida betalningar på ett lån fram till räntebindningstidens slut ske med den årseffektiva jämförelseräntan som diskonteringsränta. De betalningar som ska diskonteras är alla amorteringar, avgifter och räntor som är inplanerade att betalas för lånet fram till och med räntebindningstidens slut. (43)

Så beräknas nuvärdet av kapitalskulden då räntebindningstiden utgår

Nuvärdet av kapitalskulden vid dagen då räntebindningstiden utgår beräknas genom att:

1. Identifiera den återstående kapitalskulden vid räntebindningstidens slut. Om en låntagare till exempel ska förtidsinlösa ett lån som har en bunden ränta fram till den 1 januari år 2024 är den återstående kapitalskulden vad som återstår av lånet den 1 januari år 2024.
2. Bestämma jämförelseränta. 
3. Beräkna antal dagar som återstår fram till räntebindningstiden utgår.
4. Diskontera det återstående lånebeloppet för att beräkna dess nuvärde. Formeln för att nuvärdesberäkna kapitalskulden vid den dag räntebindningstiden utgår är: kapitalskuld (jämförelseränta + 1) ^ ([antal dagar som kvarstår av räntebindningstiden] / 365).

Ränteskillnadsersättning för lån som tagits innan 1 juli 2014

Lån med en ränta som bundits innan den 1 juli 2014 omfattas av den tidigare beräkningsmodellen för jämförelseränta. Enligt Finansinspektionen utgår den tidigare modellen endast från räntor på statspapper (statsobligationer eller statsskuldväxlar) med samma löptid som det bolån som förtidsbetalas, plus en procentenhet (44).

Om det inte finns ett statspapper som på dagen motsvarar kreditens återstående räntebindningstid ska linjär interpolering användas för att fastställa jämförelseräntan. Linjär interpolering används på samma sätt som vid beräkningsmodellen av jämförelseränta (45). Liksom för den beräkningsmodellen ska även räntan på statspapper omvandlas till en årseffektiv ränta (46).

Ändring av regler för ränteskillnadsersättning år 1994

År 1994 infördes ändringar i konsumentkreditlagen som bland annat innefattade att ett tillägg på en procentenhet ska tas med i beräkningsmodellen för ränteskillnadsersättning och att räntan på statspapper ska användas vid uppskattning av jämförelseräntan. Ändringen omfattade lån som tecknats eller villkorsändrats från och med den 1 juli år 1994, samt lån som lämnats före år 1993 och villkorsändrats från och med den 1 juli år 1994 (47).

Tillägget på en procentenhet leder till att jämförelseräntan blir högre än annars. Ju högre jämförelseräntan är, desto mindre blir en eventuell ränteskillnadsersättning. Påslaget på en procentenhet fungerar således som ett konsumentskydd för att en eventuell ränteskillnadsersättning ska bli lägre.

Skillnad mellan beräkningsmodeller för ränteskillnadsersättning

Skillnaden mellan den gamla beräkningsmodellen, som tillämpas för bolån vars räntor bundits senast den 1 juli 2014 (48), och den nuvarande beräkningsmodellen är huvudsakligen att den nya beräkningsmodellen inkluderar bospread. Bospread är skillnaden mellan ränta på statspapper (lån till svenska staten) och bostadsobligationer (ränta på lån utgivna från bostadsinstitut, det vill säga företag som ger ut bostadslån).

Istället för att endast utgå från räntan på statspapper vid beräkning av ränteskillnadsersättning utgår den nya beräkningsmodellen både från räntan på statspapper och bospread. Att addera bospread i beräkningen gör att jämförelseräntan blir högre än om beräkningen endast utgår från räntan på statspapper. Ju högre jämförelseräntan är, desto lägre blir en eventuell ränteskillnadsavgift.

Därför infördes en ny beräkningsmodell för ränteskillnadsersättning år 2014

Enligt Regeringskansliet infördes den nya beräkningsmodellen år 2014 för att den tidigare modellen bidrog till att ränteskillnadsersättningen i vissa fall blev oproportionerligt dyr för låntagare. Att räkna in bospread i beräkningen av jämförelseränta ger en bättre bild av långivarens förlust och gör att en eventuell ränteskillnadsersättning blir lägre (49).

Enligt Regeringskansliet resulterar den nya beräkningsmodellen i en lägre ränteskillnadsersättning och gör det billigare för låntagare att byta bank eller refinansiera sina bolån. Därmed ökar låntagarnas flexibilitet och möjligheter till att hitta bättre erbjudanden hos andra banker. Det i sin tur främjar konkurrensen på bankmarknaden. (50)

Mer om ränteskillnadsersättning

• Betala av lån i förtid
• Betala av lån snabbt
• Lösa lån
• Avbetalning av lån