Vad är Hypotekslån?

Vad är hypotekslån?

Ett hypotekslån är ett lån med hypotekarisk pant (egendom som pantsätts utan att överlämnas) som säkerhet. Den som tar ett hypotekslån får behålla panten om lånet återbetalas i tid. Om lånet inte återbetalas i tid kan långivaren begära att panten ska säljas. Bolån och företagslån är två exempel på hypotekslån.

Pant för hypotekslån registreras i offentliga register

Den egendom som ställs som säkerhet för ett hypotekslån registreras i normala fall i ett offentligt register. Till exempel ska pantbrev för hus som används som hypotekarisk pant för bolån registreras i Lantmäteriets pantbrevsregister, enligt jordabalken (1).

Skillnad mellan hypotekslån och pantlån

Den största skillnaden mellan hypotekslån och pantlån är att den som tar ett hypotekslån får behålla panten under lånets löptid. En låntagare som tar ett pantlån måste lämna ifrån sig panten till långivaren. Den som tagit ett pantlån återfår sedan sitt pantsatta föremål när lånet är helt återbetalt.

Med ett hypotekslån är det möjligt att nyttja den pantsatta egendomen under lånets löptid. Det är däremot inte möjligt med ett pantlån.

Pantlån regleras dessutom av pantbankslagen (2). Däremot finns ingen enskild lag som specifikt reglerar hypotekslån. Istället återfinns regler för hypotekslån i bland annat konsumentkreditlagen (3), jordabalken (4), lagen om inskrivning av rätt till luftfartyg (5) och sjölagen (6). Se mer: vad är pantlån?

Skillnad mellan hypotekslån och lån med återtagandeförbehåll

Den största skillnaden mellan hypotekslån och lån med återtagandeförbehåll är att för ett hypotekslån, till exempel ett bolån, har låntagaren äganderätt till säkerheten. För ett lån med återtagandeförbehåll, till exempel ett billån, har långivaren äganderätten till säkerheten fram tills lånet är återbetalt.

Att ett lån ges ut med villkor om återtagandeförbehåll innebär att långivaren kan återta den egendom som belånats om låntagaren inte betalar enligt låneavtalet, enligt konsumentkreditlagen (7). Billån är ett vanligt exempel på en typ av lån som i regel ges ut med villkor om återtagandeförbehåll.

Både de som tar hypotekslån och lån med återtagandeförbehåll kan nyttja säkerheten för lånet under lånets löptid, om de följer amorteringsplanen. Säkerheten för ett lån med återtagandeförbehåll kan återtas av långivaren om lånet inte återbetalas i tid. För ett hypotekslån kan långivaren begära att säkerheten för lånet ska säljas om lånet inte återbetalas enligt vad som har avtalats.

Olika typer av hypotekslån

Tre exempel på olika typer av hypotekslån är:

• Bolån: hypotekslån med panträtt i fastighet eller bostadsrätt.
• Hypotekspension: amorteringsfria hypotekslån för pensionärer med panträtt i bostad.
• Företagslån: hypotekslån med panträtt i företagstillgångar.

Hypotekslån i form av bolån

Ett bolån är ett hypotekslån med säkerhet i en pantsatt fastighet eller bostadsrätt. Enligt Finansinspektionen får ett bolån med en bostad som säkerhet ges ut på lånebelopp upp till 85 procent av bostadens marknadsvärde (8). Långivare som ger ut bolån har i regel säkerhet genom fastighetsinteckningar.

Hypotekslån med en fastighet eller bostadsrätt som säkerhet kallas i regel bolån. Lånen används framförallt för att finansiera köp av fastigheter eller bostadsrätter. Det är också möjligt att belåna en bostad och använda pengarna till annat än bostadsköp, till exempel för renovering av en bostad eller köp av en bil.

Hypotekslån i form av hypotekspension

En hypotekspension är, precis som ett bolån, ett hypotekslån med en bostad som säkerhet. Till skillnad från ett bolån amorteras inte en hypotekspension under lånets löptid. Hypotekspension beviljas dessutom endast till låntagare över 60 år. Däremot kan de flesta som är 18 år eller äldre ansöka om bolån.

För en hypotekspension ska den utestående skulden, inklusive det ursprungliga lånebeloppet och uppkommen ränta, återbetalas när den belånade bostaden säljs. Amortering och ränta för ett bolån (ett hypotekslån med en säkerhet i en bostad) betalas i normala fall löpande under lånets löptid.

Den som äger en bostad med låg belåningsgrad kan ansöka om en hypotekspension för att kunna nyttja det obelånade värdet på bostaden utan att behöva sälja den. Se mer: vad är hypotekspension?

Hypotekslån i form av företagslån

En del företagslån är hypotekslån med panträtt i företagstillgångar. Ett företag kan till exempel pantsätta varulager, maskiner eller inventarier och använda som panträtten som säkerhet för ett lån. Långivare som ger ut hypotekslån till företag har i regel säkerhet genom företagsinteckningar (registreringar av säkerhetsrätter i företags tillgångar).

Hypotekslån med säkerhet i företagsinteckningar kan användas av företag för att till exempel investera i maskiner och inventarier, bygga om lokaler, marknadsföra produkter eller tjänster eller utöka varulager.

Så fungerar hypotekslån

Ett hypotekslån har en säkerhet i form av en hypotekarisk pant. Den som tar ett hypotekslån får behålla panten så länge lånet återbetalas enligt låneavtalet. Lånevillkoren för ett hypotekslån, till exempel lånebelopp och ränta, påverkas bland annat av låntagarens kreditvärdighet och säkerheten för lånet.

Säkerhet för hypotekslån

En säkerhet för ett hypotekslån är en pantsatt egendom som inte överlämnas till långivaren. I normala fall finns säkerheten istället registrerad i ett offentligt register. Två exempel på vanliga säkerheter som används för hypotekslån är företagsinteckningar och fastighetsinteckningar.

Det går även att ta ut inteckningar i till exempel skepp och luftfartyg, såsom frakt- eller fiskefartyg, flygplan eller helikoptrar. Inteckningar i skepp och luftfartyg är dock relativt ovanliga säkerheter för hypotekslån som ges ut till privatpersoner. Det är vanligare för företag som lånar pengar att använda sådana inteckningar.

En långivare som gett ut ett hypotekslån kan i regel begära att låntagaren eller Kronofogden ska sälja den egendom som pantsatts om lånet inte återbetalas i tid. Det innebär att säkerheten för ett hypotekslån minimerar långivarens risk att förlora de utlånade pengarna. Se mer: vad innebär säkerhet för lån?

Företagsinteckning som säkerhet för hypotekslån

En företagare kan ta ut företagsinteckningar på tillgångarna i sitt företag för att använda som säkerhet för ett hypotekslån. En företagsinteckning som ställs som säkerhet för ett hypotekslån kallas företagshypotek.

Ett bevis för att en företagsinteckning har registrerats kallas företagsinteckningsbrev, enligt lagen om företagshypotek (9). Enligt förordningen om företagshypotek är Bolagsverket den myndighet som ska handlägga ansökningar om företagsinteckningar och utfärda företagsinteckningsbrev (10). Den som vill ansöka om en företagsinteckning ska således kontakta Bolagsverket.

Fastighetsinteckning som säkerhet för hypotekslån

Fastighetsinteckningar är säkerhetsrätter som tas ut av fastighetsägare. En fastighetsägare kan ansöka om en fastighetsinteckning för att kunna använda en fast egendom (fastighet) som säkerhet för ett hypotekslån. Enligt jordabalken är Lantmäteriet den myndighet som ska handlägga inskrivningsärenden, såsom fastighetsinteckningar, i fastighetsregistret (11).

Beviset för att en fastighetsinteckning har registrerats kallas för pantbrev enligt jordabalken (12). Den som vill kontrollera hur mycket pantbrev som finns på ett hus eller ansöka om nya pantbrev ska kontakta Lantmäteriet.

Även bostadsrätter kan vara säkerhet för hypotekslån

En bostadsrätt kan användas som säkerhet för ett hypotekslån, även fast bostadsrätter inte räknas som fast egendom. Enligt jordabalken är fast egendom jord, som i sin tur är indelad i fastigheter (13). Allt som inte är fast egendom räknas som lös egendom. Bostadsrätter räknas därmed som lös egendom och inte som fastigheter.

Det går således inte att registrera en fastighetsinteckning för en bostadsrätt. En bostadsrätt kan trots det användas som säkerhet för ett hypotekslån.

För ett bolån med säkerhet i en bostadsrätt får långivaren panträtt genom denuntiation (underrättelse) till bostadsrättsföreningen om att bostadsrätten är pantsatt. Enligt bostadsrättslagen ska en bostadsrättsförening omedelbart anteckna uppgifter om pantsättning av en bostadsrätt i sin lägenhetsförteckning (14).

Den som vill pantsätta en bostadsrätt för att ta ett hypotekslån ska lämna ett utdrag ur bostadsrättsföreningens lägenhetsregister till långivaren.

Inteckningar i luftfartyg och skepp som säkerhet för hypotekslån

Enligt lagen om inskrivning av rätt till luftfartyg är det möjligt att ta ut inteckningar i luftfartyg för att använda som säkerhet för hypotekslån (15). Detsamma gäller för inteckningar i skepp enligt sjölagen (16). Den myndighet som är ansvarig för sjöfartsregistret och luftfartygsregistret är Transportstyrelsen (17) (18).

Den som vill ansöka om en inteckning i ett skepp, skeppsbygge eller luftfartyg ska kontakta Transportstyrelsen.

Kostnader för inteckningar vid hypotekslån

Kostnaderna för de vanligaste inteckningarna som används som säkerheter för hypotekslån är:

• 2 procent av intecknat belopp samt en avgift på 375 kronor för fastighetsinteckningar. Enligt lagen om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter är stämpelskatten för att ta ut nya pantbrev i en fastighet två procent av det belopp som intecknas (19). Därutöver tillkommer en expeditionsavgift på 375 kronor enligt inskrivningsförordningen (20).
• 1 procent av intecknat belopp samt en avgift på 390 kronor för företagsinteckningar. Enligt lagen om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter är stämpelskatten för att ta ut företagsinteckningar en procent av det belopp som intecknas (21). Därutöver tillkommer en expeditionsavgift på 390 kronor enligt förordningen om företagshypotek (22).
• 1 procent av intecknat belopp för inteckningar i luftfartyg. Enligt lagen om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter är stämpelskatten för att ta ut inteckningar i luftfartyg en procent av det intecknade beloppet (23).
• 0,4 procent av intecknat belopp för inteckningar i skepp. Enligt lagen om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter är stämpelskatten för att ta ut inteckningar i skepp 0,4 procent av det intecknade beloppet (24).

Krav för hypotekslån

De vanligaste kraven för att bli beviljad ett hypotekslån är att låntagaren:

• är minst 18 år gammal
• är folkbokförd i Sverige
• har ett svenskt personnummer
• har en regelbunden inkomst från en fast anställning eller pension
• har egendom som långivaren accepterar som säkerhet för lånet
• är fri från betalningsanmärkningar och kronofogdeskulder.

Det förekommer ett fåtal långivare som kan bevilja hypotekslån till låntagare med betalningsanmärkningar eller kronofogdeskulder. Dessa hypotekslån kan i regel endast användas för att lösa kronofogdeskulder och inte för att utöka en låntagares skuldbörda.

Två exempel på långivare som kan bevilja hypotekslån till låntagare med anmärkningar och kronofogdeskulder är Marginalen Bank (25) och Bluestep Bank (26). Se mer: krav för olika typer av lån

Ränta på hypotekslån

Räntan på hypotekslån varierar hos olika långivare, bland annat beroende på vilken typ av hypotekslån långivarna erbjuder. De flesta långivare som ger ut hypotekslån tillämpar individuell räntesättning. Det innebär att räntan på ett hypotekslån bestäms utifrån låntagarens kreditvärdighet.

Fasta och rörliga räntor på hypotekslån

Räntan på ett hypotekslån kan vara rörlig eller fast. Att ett hypotekslån har en rörlig ränta innebär att lånets räntesats ändras i takt med förändringar på räntemarknaden. En förändring av Riksbankens styrränta kan till exempel medföra förändringar av en rörlig ränta på ett hypotekslån.

Att ett hypotekslån har en fast ränta innebär att lånet löper med samma räntesats under en viss bindningstid. Räntan är då densamma oavsett hur marknadsräntorna varierar under bindningstiden. Räntebindningstiderna för hypotekslån med bostäder som säkerhet varierar i regel mellan 1 och 10 år. Se mer: vad är ränta?

Hypotekslån har lägre räntor än lån utan säkerhet

De flesta hypotekslån har lägre räntor än lån utan säkerhet, till exempel privatlån. Räntorna på hypotekslån i form av bolån är i regel 2,25–4,75 procent. Privatlån har räntor på 4,36–22 procent, men de flesta privatlån har räntor på 6,99–18,99 procent, enligt Credwises data.

Enligt statistikmyndigheten SCB var den genomsnittliga räntan på hypotekslån i form av bolån till privathushåll 4,87 procent i december år 2023 (27). Den genomsnittliga räntan på konsumtionskrediter, vilket huvudsakligen är privatlån, var 9,9 procent i december år 2023 enligt SCB (28).

List- och snitträntor för hypotekslån med säkerhet i fastighet eller bostadsrätt

En långivares listränta är den ränta långivaren erbjuder på ett hypotekslån med en fastighet eller bostadsrätt som säkerhet, före avdrag för eventuella ränterabatter. Listräntan är alltså långivarens marknadsförda ränta på bolån för en viss bindningstid. Det är också den högsta ränta en låntagare kan få på ett bolån.

Den som ansöker om ett hypotekslån i form av ett bolån har ofta möjlighet att förhandla fram en lägre räntesats än långivarens listränta. Om en långivare till exempel erbjuder en listränta på 5,5 procent och en låntagare får en ränterabatt på 0,7 procentenheter blir låntagarens ränta 4,8 procent (5,5 – 0,7 = 4,8).

Enligt Finansinspektionen ska en långivare som ger ut bolån redovisa genomsnittliga räntor på sina bolån för varje räntebindningstid. En långivares snittränta ska redovisas för varje kalendermånad. (29)

Den genomsnittliga räntan på ett hypotekslån i form av ett bolån är alltid lägre än långivarens listränta. Att jämföra olika långivares genomsnittliga räntor istället för deras listräntor ger en mer rättvis bild av vilka räntor långivarna erbjuder på bolån till sina kunder.

Lånebelopp för hypotekslån

Olika typer av hypotekslån har olika höga lånebelopp. Ofta beräknas det möjliga lånebeloppet för ett hypotekslån både utifrån värdet på den underliggande hypotekariska panten och låntagarens kreditvärdighet.

Se mer: lånebelopp för olika typer av lån

Lånebelopp för hypotekslån med säkerhet i bostad

Lånebeloppet för ett hypotekslån med en bostad som säkerhet får uppgå till högst 85 procent av bostadens marknadsvärde, enligt Finansinspektionen (30). Det krävs därmed en kontantinsats på minst 15 procent av en bostads marknadsvärde för att kunna bli beviljad ett hypotekslån med en bostad som säkerhet.

Lånebelopp för hypotekslån med säkerhet i annan fastighet än bostad

Två undantag från Finansinspektionens begränsning av belåningsgrad för bostäder är hypotekslån med säkerhet i jord- och skogsbruksfastigheter. En bostad definieras som en fastighet eller bostadsrätt avsedd för bostadsändamål, enligt Finansinspektionen (31). En jord- eller skogsbruksfastighet är huvudsakligen avsedd för jord- eller skogsbruk, och räknas således inte som en bostad.

Enligt en beslutspromemoria från Finansinspektionen från år 2016 var belåningsgraden för en jord- eller skogsbruksfastighet i normala fall begränsad till 70–75 procent av fastighetens marknadsvärde (32). Hos till exempel Swedbank är belåningsgraden för en jord- eller skogsbruksfastighet begränsad till 75 procent i skrivande stund (februari år 2024) (33).

Credwise känner inte till någon lag som begränsar belåningsgraden för jord- eller skogsbruksfastigheter till 75 procent. Det verkar alltså snarare vara praxis med belåningsgrader på högst 75 procent än något som är förankrat i lag.

Lånebelopp för hypotekslån med säkerhet i företagsinteckningar

Det finns ingen lagstadgad gräns för hur stor andel av ett företags tillgångar som maximalt får belånas. Hos till exempel DBT Capital är det möjligt att låna upp till 35 miljoner med ett hypotekslån med företagsinteckningar som säkerhet (34).

Hypotekslån amorteras med annuitet eller rak amortering

Amorteringen av ett hypotekslån kan ske med:

• Annuitet. Att ett hypotekslån amorteras med annuitet innebär att lånets månadsbetalning, inklusive både amortering och ränta, är lika stor vid varje betalningstillfälle under hela lånets löptid. Se mer: vad betyder annuitet?
• Rak amortering. Att ett hypotekslån amorteras med rak amortering innebär att lånet amorteras med ett lika stort belopp vid varje betalningstillfälle. Lånets månatliga räntekostnad tillkommer utöver amorteringen. Det medför att lånets totala månadsbetalning varierar under lånets löptid. Rak amortering är vanligt förekommande för hypotekslån med bostäder som säkerhet. Alla bolån som Credwise känner till betalas av med rak amortering.

Se mer: skillnad mellan annuitet och rak amortering

Amorteringskrav för hypotekslån med bostäder som säkerhet

Enligt Finansinspektionens amorteringskrav (35) ska ett hypotekslån med en bostad som säkerhet årligen amorteras med

• en procent av lånebeloppet om bostadens belåningsgrad är 50–70 procent
• två procent av lånebeloppet om bostadens belåningsgrad överstiger 70 procent
• en procent av lånebeloppet om låntagarens skuldkvot överstiger 450 procent.

Hur mycket ett hypotekslån ska amorteras per år varierar således mellan 0 och 3 procent av lånebeloppet per år, beroende på den belånade bostadens belåningsgrad (bolånets lånebelopp i förhållande till bostadens marknadsvärde) och låntagarens skuldkvot (bolånets lånebelopp i förhållande till låntagarens årsinkomst).

Ett hypotekslån med en bostad som säkerhet behöver inte amorteras om bostadens belåningsgrad är lägre än 50 procent och låntagarens skuldkvot är lägre än 450 procent.

Inga amorteringskrav för hypotekslån med säkerhet i lantbruksfastighet

Enligt Finansinspektionen är hypotekslån med säkerhet i lantbruksenheter undantagna från de amorteringskrav som gäller för övriga bolån (36). En lantbruksenhet omfattar enligt fastighetstaxeringslagen bland annat fastigheter med åkermark, betesmark och skog, samt bostadsbyggnad på sådana fastigheter (37).

Går det att lösa hypotekslån i förtid?

Ja, det går att lösa de flesta hypotekslån i förtid. Enligt konsumentkreditlagen, som bland annat omfattar hypotekslån med säkerhet i bostäder, får en låntagare alltid betala av ett lån före den avtalade förfallodagen (38). Det är kostnadsfritt att lösa ett hypotekslån med rörlig ränta i förtid. Med en rörlig ränta menas i praktiken räntor med en bindningstid på maximalt tre månader, enligt konsumentkreditlagen (39).

Om ett hypotekslån med säkerhet i en bostad har en bunden ränta när lånet betalas i förtid har långivaren ibland rätt till ränteskillnadsersättning, enligt konsumentkreditlagen (40). Se mer: går det att lösa hypotekslån i förtid?

Fördelar med hypotekslån

De främsta fördelarna med ett hypotekslån är att:

• Hypotekslån har i regel lägre räntor än lån utan säkerhet. Hypotekslån medför i regel lägre risk för långivare än lån utan säkerhet. Anledningen till det är att säkerheten för ett hypotekslån i regel kan säljas om låntagaren inte betalar sitt lån enligt låneavtalet. Det innebär att risken för att en långivare inte får tillbaka sina utlånade pengar i normala fall är lägre för ett hypotekslån än för ett lån utan säkerhet.
• Det är möjligt att låna större belopp än med ett lån utan säkerhet. Med ett hypotekslån med en bostad som säkerhet går det att låna upp till 85 procent av bostadens marknadsvärde. Den som vill belåna en bostad med ett marknadsvärde på 4 000 000 kronor har därmed möjlighet att låna upp till 3 400 000 kronor (4 000 000 x 0,85 = 3 400 000). Lån utan säkerhet ges ut på lånebelopp upp till 800 000 kronor, enligt Credwises data.

Nackdelar med hypotekslån

De främsta nackdelarna med ett hypotekslån är att:

• Låntagaren riskerar att förlora den pantsatta egendomen. Om en låntagare inte kan betala tillbaka ett hypotekslån enligt låneavtalet kan långivaren begära att den egendom som ställts som säkerhet för lånet ska tvångsförsäljas. Den som till exempel tar ett hypotekslån med en bostad som säkerhet (bolån) riskerar således att förlora sin bostad om lånet inte återbetalas enligt låneavtalet.
• Låntagaren får inte alltid använda pengarna till ett valfritt ändamål. Ett hypotekslån kan i regel endast användas för ett specifikt ändamål, såsom att finansiera ett bostadsköp eller att investera i ett företags verksamhet. Det går dock i vissa fall att belåna en bostad för att använda pengarna till annat än bostadsändamål, till exempel att finansiera ett bilköp.
• Kraven för att bli beviljad lån är relativt höga. För att bli beviljad ett hypotekslån krävs i regel relativt hög kreditvärdighet. De flesta långivare som ger ut hypotekslån kräver till exempel att de som lånar pengar hos dem har en fast anställning och saknar betalningsanmärkningar.
• Handläggningstiden är längre än för till exempel privatlån. Det krävs i regel mer administration för att handlägga en ansökan om ett hypotekslån än en ansökan om ett privatlån. En anledning till det är att värdet på den pant som lämnas för ett hypotekslån ska bedömas och administreras av långivaren, utöver att låntagarens kreditvärdighet ska bedömas. Vid en ansökan om ett privatlån behöver långivaren endast bedöma låntagarens kreditvärdighet.

Alternativ till hypotekslån

Fyra exempel på alternativ till hypotekslån är:

• Pantlån. Ett pantlån är ett lån med ett pantsatt föremål som säkerhet. Pantlån liknar på många sätt hypotekslån. Den största skillnaden mellan pantlån och hypotekslån är att den som tar ett pantlån överlämnar det pantsatta föremålet till långivaren under lånets löptid. En låntagare som tar ett hypotekslån kan använda den pantsatta egendomen under lånets löptid. Se mer: pantlån
• Borgenslån. Ett borgenslån är ett lån med en borgensman som säkerhet. En borgensman åtar sig att betala ett lån om låntagaren inte betalar tillbaka lånet. De borgenslån som Credwise känner till ges ut på 10 000–800 000 kronor och har räntor på 14,2–21,95 procent.
• Blancolån. Ett blancolån är ett lån utan krav på säkerhet. Några av de vanligaste blancolånen är SMS lån (snabblån) och privatlån. SMS lån ges ut på 1 000–200 000 kronor och har räntor på 7,9–22 procent. Privatlån ges ut på 100–800 000 kronor och har räntor på 4,36–22 procent, enligt Credwises data. Det som avgör om en låntagare blir beviljad ett blancolån är huvudsakligen låntagarens kreditvärdighet.
• Fordonslån. Ett fordonslån är ett lån med ett fordon, till exempel en bil eller motorcykel, som säkerhet. De fordonslån som Credwise känner till ges ut på 8 000–800 000 kronor och har räntor på 5,49–7,95 procent. Enligt konsumentkreditlagen måste en låntagare som tar ett fordonslån betala en kontantinsats på minst 20 procent av det belånade fordonets marknadsvärde (41). Det medför att den som finansierar ett fordonsköp med ett fordonslån kan låna upp till 80 procent av fordonets pris.

Mer om hypotekslån

• Vad är topplån och bottenlån?
• Får man låna till handpenning?
• Kan man baka in privatlån i bolån?
• Går det att låna pengar till köp av tomt?
• Kan man ta bolån om man har privatlån?
• Vad är skillnaden mellan bolån och privatlån?

Andra lån med säkerhet än hypotekslån

• Lån till bil
• Lån till aktier
• Lån med pant
• Lån med borgensman
• Lån till fritidsprodukter