Kan man baka in privatlån i bolån?

Kan man baka in lån i bolån?

Ja, man kan baka in både blancolån (lån utan säkerhet, till exempel SMS lån, privatlån och snabblån) och lån med säkerhet, till exempel billån, i ett bolån. Det är möjligt att slå ihop flera lån i ett bostadslån under förutsättning att det finns utrymme att utöka det befintliga bolånet.

Belåningsgraden avgör om det går att baka in lån i bolånet

Enligt Finansinspektionens bolånetak får lånebeloppet på ett bolån högst uppgå till 85 procent av den belånade bostadens värde (1). För att det ska vara möjligt att baka in ett lån i ett bolån får den underliggande bostadens belåningsgrad därför inte överstiga 85 procent efter att bolånet utökats.

Vad innebär det att baka in lån i bolån?

Att en låntagare bakar in lån i ett bolån innebär att låntagaren höjer sitt befintliga bolån och använder det utökade lånebeloppet till att betala av befintliga lån. Efter att låntagaren löst sina befintliga lån återstår därmed endast ett bolån istället för både ett bolån och andra lån.

En låntagare som vill baka in ett lån i ett bolån måste själv lösa sitt befintliga lån med det utökade bolånet. I regel sker ingen kommunikation mellan långivaren som utökar bolånet och långivarna vars lån bakas in i bolånet.

Om en låntagare till exempel vill baka in ett befintligt lån på 200 000 kronor i sitt bolån måste låntagaren först utöka sitt bolån med 200 000 kronor. Den utökade delen av bolånet betalas ut till låntagaren, som därefter själv får betala av sitt befintliga lån.

Krav för att baka ihop lån med bolån

Kraven för att få baka in ett lån i ett bolån är att:

• Låntagaren måste beviljas att utöka sitt bolån. Långivaren måste bedöma att låntagaren har tillräckligt hög betalningsförmåga för att klara av att betala tillbaka ett bolån på ett högre belopp. En del banker har även ett beloppstak för bolån på 5–6 gånger låntagarens bruttoinkomst per år.
• Låntagarens bostads nya belåningsgrad får inte överstiga 85 procent. Enligt Finansinspektionen får lånebeloppet för ett bolån som mest uppgå till 85 procent av bostadens marknadsvärde (2). En bostad värderad till 2 000 000 kronor med underliggande bolån på 1 500 000 kronor har en belåningsgrad på 75 procent (1 500 000 / 2 000 000 = 0,75).
• Bolånet måste i regel höjas med minst 100 000 kronor. Många långivare som erbjuder bolån kräver att deras bolån ska höjas med minst ett förangivet belopp för att kunna utökas. Hos Swedbank behöver till exempel en låntagare utöka sitt bolån med minst 100 000 kronor (3).

Så bakar låntagare in lån i bolån

För att baka in ett lån i ett bolån bör en låntagare först ta reda på sin bostads belåningsgrad för att kontrollera om det finns utrymme för att utöka sitt bolån. Finns det låneutrymme kan låntagaren ansöka om att utöka sitt bolån. Om ett utökat bolån beviljas betalas pengarna ut och låntagaren kan lösa sitt befintliga lån.

Beräkna låneutrymme för att baka in lån i bolån

En låntagare kan räkna ut hur stort utrymme det finns för att utöka sitt bolån genom att subtrahera belåningsgraden på sin bostad från 85 procent, och multiplicera differensen med bostadens värde. Formeln blir ((85 % – X) x Y), där X = bostadens befintliga belåningsgrad i % och Y = bostadens marknadsvärde.

Om den befintliga belåningsgraden uppgår till 70 procent och bostadens marknadsvärde är 3 000 000 kronor finns det utrymme att höja bolånet med 450 000 kronor ((0,85 – 0,7) x 3 000 000 = 450 000).

Frigör låneutrymme för att baka in andra lån i bolån

En låntagare kan frigöra låneutrymme för att baka in ett befintligt lån i ett bolån genom att:

• Amortera på bolånet. Ju mer en låntagare amorterar på sitt bolån, desto större låneutrymme frigörs för att kunna baka in ett befintligt lån i bolånet. Det beror på att bostaden som står som säkerhet för bolånet får en lägre belåningsgrad ju mer låntagaren amorterat på lånet (allt annat lika).
• Omvärdera bostaden till ett högre värde. För att sänka en bostads belåningsgrad och frigöra utrymme för att baka in ett befintligt lån i bolånet kan en låntagare försöka omvärdera sin bostad till ett högre värde. Ju högre marknadsvärde en bostad har, desto lägre belåningsgrad får bostaden (allt annat lika).

Kostnader för att baka in lån i bolån

De extra kostnader och utgifter som kan tillkomma när en låntagare bakar in ett lån i ett bolån är:

• Kostnad för nya pantbrev: 375 kronor plus 2 procent av nyinteckningen.
• Kostnad för omvärdering: 2 000–5 000 kronor för en skriftlig värdering.
• Högre månadskostnad till följd av striktare amorteringskrav.

Kostnad för nya pantbrev

För att höja ett bolån och baka in ett befintligt lån i bolånet måste det finnas tillräckligt med pantbrev uttagna på den underliggande bostaden. Behöver en låntagare ansöka om ett nytt pantbrev tillkommer en stämpelskatt på 2 procent av den tillkommande delen av inteckningen på pantbrevet samt en expeditionsavgift på 375 kronor (4).

Om en låntagare vill utöka sitt bolån till 2 500 000 kronor, och det endast finns pantbrev på 2 000 000 kronor, krävs det ett nytt pantbrev på 500 000 kronor (2 500 000 – 2 000 000 = 500 000). Kostnaden för det nya pantbrevet blir 10 375 kronor (500 000 x 0,02 + 375 = 10 375).

Kostnad för omvärdering

En låntagare kan behöva värdera om sin bostad till ett högre marknadsvärde för att baka in ett befintligt lån i sitt bolån. För en skriftlig omvärdering av en bostad tillkommer i regel en kostnad på mellan 2 000–5 000 kronor till mäklaren som omvärderar bostaden.

Enligt Finansinspektionens regler går det endast att omvärdera en bostad för att ändra det amorteringsgrundande värdet på bostaden vart femte år. En låntagare kan i normala fall därför inte få sin bostad omvärderad för att höja ett bolån om det gått mindre än fem år sedan den senaste omvärderingen av låntagarens bostad genomfördes (5).

Förhöjd månadsbetalning

En låntagare som bakar in ett annat lån i sitt bolån kan få en högre månadsbetalning om amorteringskraven på låntagarens bolån påverkas. En låntagares skuldkvot tillsammans med belåningsgraden på låntagarens bostad påverkar hur mycket låntagaren behöver amortera varje månad (6).

Belåningsgraden på en bostad beräknas genom att dividera summan av bostadsägarens bolån med värdet på bostaden som står som säkerhet för bolånen. Skuldkvot beräknas genom att dividera summan av en låntagares bolån med låntagarens årsinkomst före skatt.

Amorteringskrav att beakta när lån slås ihop med bolån

Tabell 1 visar vilka amorteringskrav en låntagare måste beakta när denne slår ihop andra lån med ett bolån. Amorteringskraven anger hur mycket en låntagare måste amortera på sitt bolån per år, baserat på belåningsgrad och skuldkvot (7).

Amorteringskravet baserat på skuldkvot gäller utöver amorteringskravet beroende på belåningsgrad. En låntagare som omfattas av det striktaste amorteringskravet kan som mest behöva amortera 3 procent av lånebeloppet på sitt bolån per år.

Fördelar med att baka in blancolån i bolån

De största fördelarna med att baka in befintliga blancolån (lån utan säkerhet) i ett bolån är:

• Sänkt ränta. Bolån har i regel lägre ränta än blancolån. Det beror på att bolån medför en lägre kreditrisk än blancolån för långivare eftersom bolån har en säkerhet i form av en bostad. I april år 2024 var den genomsnittliga räntan 4,82 procent för bolån och 8,9 procent för konsumtionskrediter, vilket huvudsakligen är privatlån, enligt SCB (8). Bolån har i regel räntor på 2,25–4,75 procent, medan de flesta privatlån har räntor på 6,99–18,99 procent, enligt Credwises data. Se även: sänka räntan på lån
• Sänkt månadskostnad. En låntagare får, under förutsättning att dennes amorteringskrav inte ändras, i regel en lägre månadskostnad genom att baka in blancolån i ett bolån. Det beror på att räntorna i regel är lägre och löptiderna längre för bolån än för blancolån. Se även: sänka månadskostnaden på lån
• Bättre kreditvärdighet. En låntagares kreditvärdighet blir högre ju färre lån låntagaren har (allt annat lika). Genom att lösa ett befintligt lån med ett bolån får låntagaren ett lån mindre och därmed en förbättrad kreditvärdighet.
• Bättre översikt på ekonomin. Det blir lättare för en låntagare att få översikt över sin ekonomi med flera lån samlade i ett.
• Ingen aviavgift. En låntagare som slår ihop befintliga lån med ett bolån behöver i regel betala färre avgifter än tidigare. Det beror på att långivare som erbjuder bolån mer sällan tar ut en aviseringsavgift varje månad än långivare som erbjuder blancolån.

Nackdelar med att baka in blancolån i bolån

De största nackdelarna med att baka in sina befintliga blancolån i ett bolån:

• Bolånets långa återbetalningstid kan medföra en högre totalkostnad. Blancolån har en återbetalningstid på upp till 20 år, medan bolån i regel har en återbetalningstid på minst 30 år. En låntagare betalar därför ränta vid fler tillfällen och under längre tid än tidigare om ett blancolån bakas in i bolånet.
• Amorteringskravet på bolånet som utökas kan höjas. En låntagare som bakar in ett befintligt lån i ett bolån kan omfattas av striktare amorteringskrav och därmed få en högre månadsbetalning än tidigare. Även om amorteringskravet ökar kan dock månadsbetalningen bli lägre än tidigare genom att ett befintligt lån löses med ett bolån.
• Extra kostnader kan tillkomma. I vissa fall kan en låntagare behöva betala extra kostnader för till exempel nya pantbrev. Det kan också tillkomma mäklarkostnader om låntagarens bostad behöver värderas upp för att baka in ett annat lån i ett bolån.
• Sämre möjlighet att utöka bolånet vid behov. En låntagare som slår ihop ett befintligt lån med ett bolån riskerar att inte ha tillräckligt med låneutrymme för att höja bolånet vid ett senare tillfälle. Det kan vara en nackdel om låntagaren i framtiden vill höja sitt bolån, till exempel för att renovera bostaden.
• Ränteskillnadsersättning kan utgå för att lösa lånet i förtid. Om en låntagare bakar in ett annat lån i ett bolån och binder räntan på bolånet måste låntagaren i vissa fall betala en avgift (ränteskillnadsersättning) för att amortera extra eller lösa bolånet i förtid.

Alternativ till att baka in lån i bolån

Istället för att baka in ett befintligt lån i ett bolån kan en låntagare:

• Amortera extra för att betala av ett befintligt lån i förtid. Om en låntagare gör extraamorteringar minskar skulden på det befintliga lånet snabbare än enligt den ursprungliga återbetalningsplanen. Det medför också att totalkostnaden för det befintliga lånet blir lägre än annars. Se även: betala av lån i förtid
• Samla lån och krediter i ett samlingslån. Genom att samla lån och krediter går det i regel att få en lägre ränta och månadskostnad än vad de ursprungliga lånen och krediterna hade sammantaget. Se: de bästa samlingslånen
• Ta ett lån med låg ränta och betala av det befintliga lånet. En låntagare kan ofta erbjudas lån med låg ränta genom att ansöka via en låneförmedlare.

Andra sätt att lösa lån än med bolån

• Låna pengar för att lösa andra lån
• Låna pengar för att samla lån
• Ta lån för att betala av skulder
• Baka ihop lån och krediter
• Ta ett omstartslån